住建部約談城市調控升級已過半 太原新政給全國樓市有何啓示?
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騰訊財經獨家特約 江瀚(蘇寧金融研究院特約研究員)

房地產市場可謂是全中國人民最揪心的市場,五一前後國家住房和城鄉建設約談了12個城市,到了5月18日的今天已經有超過一半以上的城市對房地產市場調控進行了進一步升級,太原、成都、哈爾濱、貴陽、長春、佛山、西安都進行了調控的進一步加碼,最近的則是太原市,作爲正好一半的調控城市,太原的新政其象徵意義非常重大,我們從太原的新政能夠看出什麼?太原樓市調控會給全國帶來怎樣的影響呢?

一、調控升級過半的太原節點

5月14日,太原市人民政府印發《關於加強房地產市場調控工作的實施意見》,提出實施住房限購政策、加強差別化住房信貸和稅收政策、控制現房短期交易轉讓、加強商品住房銷售價格管理、加強商品房預售審批管理、加強土地供應管理、加大市場供應、強化房地產市場監管、強化輿論引導和預期管理等九項具體措施。

看到太原的新政,大家都會覺得這不就是一個城市出臺的政策嗎?爲什麼會那麼收到重視?從城市的地位上來說,太原僅僅是一個二線城市,但是由於特殊的時間節點,讓太原的新政比其他城市的新政更有參考意義,一方面,太原是繼成都、哈爾濱、貴陽、長春、佛山、西安之後的第7個出臺調控政策的城市,正好過半,從而太原的新政可以說借鑑了之前城市的經驗,另一方面,太原的新政用9項具體措施來調控房地產市場,不僅非常全面,更爲之後的城市,乃至於除12個城市之外的城市調控提供了依據,可以說對於全國樓市調控都有一定的啓示意義。

讓我們先來梳理一下太原的調控新政,到底有哪些關鍵點:

1、住房限購怎麼限?本次太原政策的核心在於總體套數限制,如果你是本地居民,那麼你只能夠購買兩套住房,如果你是外地人在太原購房,那麼你只能夠購買一套,這條政策確保了房子是用來住的,滿足大家的居住需求,但是你想要通過房地產投資,對不起,這一點是沒門的。

2、差別化限貸怎麼管?對於信貸來說,差別化信貸政策可以說是太原新政的又一重點,對於首套房來說,30%首付,基準利率這個可以說是幫助首套房居民購房,確保實現居住的目的。而對於二套房則是明顯的限制,40%首付,1.1倍利率,而在稅收層面則是全面填堵稅收漏洞,不斷加大投機炒房者的成本。

3、社保繳納到底怎麼管理?之前各地對於非本地居民在本地購房基本上採用的都是納稅和社保繳納管理,太原開創性的提出了要麼一年以上的社保繳納(納稅)證明,或者連續6個月的社保繳納(納稅)證明的要求,這對於外地人在當地工作的剛需來說有了更多的可能性,從而讓政策的靈活度更強。

4、預售條件和預售價格怎麼聯動?太原此次調控的創舉在於將預售條件和預售價格進行了掛鉤,建立商品房預售許可與商品住房銷售價格相掛鉤的動態調整機制、嚴控高價位商品房入市,鼓勵低價位商品往房入市。如果開盤的預售價格比周邊都低的話,那麼開發商就可以提前預售,可以說在政策上對於主動降價的開發商提供了激勵,增加了房地產的供給。

5、對於不準捂盤的明確規定。全部準售房源必須一次性對外開盤銷售,不得采取分批、分次開盤等方式捂盤惜售。商品住房售樓場所醒目位置必須放置標價牌、價目表和價格手冊,有條件的可同時採取電子信息屏、多媒體終端或電腦 查詢等方式明碼標價。通過這條政策的規定,從而對開發商比較喜歡進行的捂盤行爲進行了嚴格的管控。

總體上來說,太原的整體調控可以說非常全面,也特點明顯,特別是對於“控造價、防地王、降過熱”的九字原則,闡述的非常到位,那麼對於全國來說,太原的這次調控升級到底有什麼啓示呢?

二、太原的樓市調控啓示是什麼?

這次太原的樓市調整,全面而且具體,自從2016年開始,國家就已經逐步明確了“房子是用來住的,不是用來炒的”這個房地產調控的根本理念,讓房地產迴歸居住屬性,可謂是房地產調控的重中之重,所以太原的調控會給全國有哪些啓發性意義呢?房地產市場的未來我們該怎麼看?

一是房地產調控將會更加全面具體。之前的很多地方的房地產調控特點可以說是調控的政策比較有力,但是多集中於一二線重點城市,從而讓很多炒房者開始選擇“曲線救國”的套路,將資金集中於一些房地產調控政策比較鬆,房地產供應也不太多,還有一定的政策紅利和概念的地方,這就有點像股票市場的概念小盤股的操作一樣,從而讓一些二三線城市的房價出現了大漲,而這次調控的核心在於讓炒房者知道,國家對於房地產市場的調控是堅決而且有力的,房地產市場調控是沒有法外之地的,國家將會堅定不移地堅持“房住不炒”的理念。

二是多元化調控將會成爲主流。之前很多地方的調控可以說是一種添油戰術,很多地方其實也擔心,擔心房地產市場出現“一管就死,一放就亂”的困局,所以對於房地產調控的措施都是一項項的加碼,但是太原讓大家知道其實房地產調控還有另外一種思路,這就是全面佈局,多點突破,從限購、限售、限貸等需求層面層層出擊,從土地供給、房屋供給層面不斷激勵,從而進行多元化調整的思路。

三是土地調控的原則逐步確立,土地一直都是房地產調控的重點,但是土地政策的大原則一直沒有明確,這次太原所採用的控造價、防地王、降過熱”的土地調控原則,是系統地調控土地政策的一個大的原則,這對於各地的土地調控來說有着非常明確的參考意義。

四是對於開發商進行全面的調控與激勵。對於開發商的政策,太原給出的參考就是疏堵結合,一方面對於捂盤的開發商進行全面的控制,對於開發商特別喜歡採用的捂盤形式進行深入的調控,另一方面對於願意自己降價的開發商,給予一定程度的政策優惠,所以疏堵結合,激勵開放式的積極性。

太原的調控對於市場有着比較明顯的現實意義,這一點需要大家進一步關注。

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