住建部约谈城市调控升级已过半 太原新政给全国楼市有何启示?
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腾讯财经独家特约 江瀚(苏宁金融研究院特约研究员)

房地产市场可谓是全中国人民最揪心的市场,五一前后国家住房和城乡建设约谈了12个城市,到了5月18日的今天已经有超过一半以上的城市对房地产市场调控进行了进一步升级,太原、成都、哈尔滨、贵阳、长春、佛山、西安都进行了调控的进一步加码,最近的则是太原市,作为正好一半的调控城市,太原的新政其象征意义非常重大,我们从太原的新政能够看出什么?太原楼市调控会给全国带来怎样的影响呢?

一、调控升级过半的太原节点

5月14日,太原市人民政府印发《关于加强房地产市场调控工作的实施意见》,提出实施住房限购政策、加强差别化住房信贷和税收政策、控制现房短期交易转让、加强商品住房销售价格管理、加强商品房预售审批管理、加强土地供应管理、加大市场供应、强化房地产市场监管、强化舆论引导和预期管理等九项具体措施。

看到太原的新政,大家都会觉得这不就是一个城市出台的政策吗?为什么会那么收到重视?从城市的地位上来说,太原仅仅是一个二线城市,但是由于特殊的时间节点,让太原的新政比其他城市的新政更有参考意义,一方面,太原是继成都、哈尔滨、贵阳、长春、佛山、西安之后的第7个出台调控政策的城市,正好过半,从而太原的新政可以说借鉴了之前城市的经验,另一方面,太原的新政用9项具体措施来调控房地产市场,不仅非常全面,更为之后的城市,乃至于除12个城市之外的城市调控提供了依据,可以说对于全国楼市调控都有一定的启示意义。

让我们先来梳理一下太原的调控新政,到底有哪些关键点:

1、住房限购怎么限?本次太原政策的核心在于总体套数限制,如果你是本地居民,那么你只能够购买两套住房,如果你是外地人在太原购房,那么你只能够购买一套,这条政策确保了房子是用来住的,满足大家的居住需求,但是你想要通过房地产投资,对不起,这一点是没门的。

2、差别化限贷怎么管?对于信贷来说,差别化信贷政策可以说是太原新政的又一重点,对于首套房来说,30%首付,基准利率这个可以说是帮助首套房居民购房,确保实现居住的目的。而对于二套房则是明显的限制,40%首付,1.1倍利率,而在税收层面则是全面填堵税收漏洞,不断加大投机炒房者的成本。

3、社保缴纳到底怎么管理?之前各地对于非本地居民在本地购房基本上采用的都是纳税和社保缴纳管理,太原开创性的提出了要么一年以上的社保缴纳(纳税)证明,或者连续6个月的社保缴纳(纳税)证明的要求,这对于外地人在当地工作的刚需来说有了更多的可能性,从而让政策的灵活度更强。

4、预售条件和预售价格怎么联动?太原此次调控的创举在于将预售条件和预售价格进行了挂钩,建立商品房预售许可与商品住房销售价格相挂钩的动态调整机制、严控高价位商品房入市,鼓励低价位商品往房入市。如果开盘的预售价格比周边都低的话,那么开发商就可以提前预售,可以说在政策上对于主动降价的开发商提供了激励,增加了房地产的供给。

5、对于不准捂盘的明确规定。全部准售房源必须一次性对外开盘销售,不得采取分批、分次开盘等方式捂盘惜售。商品住房售楼场所醒目位置必须放置标价牌、价目表和价格手册,有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑 查询等方式明码标价。通过这条政策的规定,从而对开发商比较喜欢进行的捂盘行为进行了严格的管控。

总体上来说,太原的整体调控可以说非常全面,也特点明显,特别是对于“控造价、防地王、降过热”的九字原则,阐述的非常到位,那么对于全国来说,太原的这次调控升级到底有什么启示呢?

二、太原的楼市调控启示是什么?

这次太原的楼市调整,全面而且具体,自从2016年开始,国家就已经逐步明确了“房子是用来住的,不是用来炒的”这个房地产调控的根本理念,让房地产回归居住属性,可谓是房地产调控的重中之重,所以太原的调控会给全国有哪些启发性意义呢?房地产市场的未来我们该怎么看?

一是房地产调控将会更加全面具体。之前的很多地方的房地产调控特点可以说是调控的政策比较有力,但是多集中于一二线重点城市,从而让很多炒房者开始选择“曲线救国”的套路,将资金集中于一些房地产调控政策比较松,房地产供应也不太多,还有一定的政策红利和概念的地方,这就有点像股票市场的概念小盘股的操作一样,从而让一些二三线城市的房价出现了大涨,而这次调控的核心在于让炒房者知道,国家对于房地产市场的调控是坚决而且有力的,房地产市场调控是没有法外之地的,国家将会坚定不移地坚持“房住不炒”的理念。

二是多元化调控将会成为主流。之前很多地方的调控可以说是一种添油战术,很多地方其实也担心,担心房地产市场出现“一管就死,一放就乱”的困局,所以对于房地产调控的措施都是一项项的加码,但是太原让大家知道其实房地产调控还有另外一种思路,这就是全面布局,多点突破,从限购、限售、限贷等需求层面层层出击,从土地供给、房屋供给层面不断激励,从而进行多元化调整的思路。

三是土地调控的原则逐步确立,土地一直都是房地产调控的重点,但是土地政策的大原则一直没有明确,这次太原所采用的控造价、防地王、降过热”的土地调控原则,是系统地调控土地政策的一个大的原则,这对于各地的土地调控来说有着非常明确的参考意义。

四是对于开发商进行全面的调控与激励。对于开发商的政策,太原给出的参考就是疏堵结合,一方面对于捂盘的开发商进行全面的控制,对于开发商特别喜欢采用的捂盘形式进行深入的调控,另一方面对于愿意自己降价的开发商,给予一定程度的政策优惠,所以疏堵结合,激励开放式的积极性。

太原的调控对于市场有着比较明显的现实意义,这一点需要大家进一步关注。

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